고양시 부동산 전문 변호사, 전세사기 당했을 때 즉시 해야 할 5가지

고양시 일산동구, 일산서구, 덕양구에서 전세로 살고 계신 분들 중, 보증금 반환 문제로 어려움을 겪는 분들이 있습니다.

특히 일산 일대의 빌라, 다가구주택, 오피스텔에서 갭투자 임대인이 보유한 물건의 전세 분쟁이 늘고 있습니다. 한 임대인이 여러 채를 보유하고 있다가 재정이 악화되면, 다수의 임차인이 동시에 피해를 입는 구조입니다.

전세사기란, 임대인이 처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력 없이 전세 계약을 체결한 경우를 말합니다. 단순한 보증금 미반환과는 구별됩니다.

이 글에서는 고양시에서 전세사기가 의심될 때 즉시 취해야 할 5가지 행동을 안내합니다.

1. 등기부등본 즉시 확인

가장 먼저 해당 부동산의 등기부등본을 확인합니다. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 바로 발급받을 수 있습니다.

확인해야 할 항목입니다.

• 소유자 변동: 계약 당시 임대인과 현재 소유자가 같은지
• 근저당 설정: 설정일, 채권최고액, 채권자(은행 등)
• 가압류·압류: 최근에 새로 생긴 것이 있는지
• 신탁등기: 신탁등기가 되어 있으면 수탁자(신탁회사)가 소유자이므로, 위탁자(원래 집주인)와의 계약이 무효가 될 수 있음
• 국세·지방세 체납 압류: 세금 압류가 있으면 임대인의 재정이 심각하게 악화된 상태

특히 주의할 점은, 계약 당시에는 깨끗했던 등기부에 지금은 여러 가지 권리가 추가되어 있을 수 있다는 것입니다. 전세 만기가 가까워지면 반드시 다시 확인하세요.

2. 내용증명 발송

등기부를 확인한 후, 임대인에게 보증금 반환을 공식 요구하는 내용증명을 보냅니다.

내용증명에 포함할 사항입니다.

• 임대차 계약 사항 (계약일, 보증금, 만기일, 소재지)
• 갱신거절 의사 또는 계약해지 통지
• 보증금 반환 기한 (만기일 또는 통지 효력 발생일)
• 입금 계좌
• 미반환 시 소송 및 강제집행 예고

내용증명은 우체국 창구에서 보내거나, 전자내용증명(e-내용증명) 서비스를 이용할 수 있습니다.

발송 후 답이 없거나, 수취를 거부하더라도 법적 효력은 유지됩니다.

3. 임차권등기명령 신청

이사를 나가야 하는 상황이라면, 반드시 이사 전에 임차권등기명령을 신청합니다.

임차권등기가 없이 이사를 나가면, 전입신고가 말소되면서 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 보증금을 돌려받을 수 있는 핵심 권리가 사라지는 것입니다.

고양시 소재 부동산의 임차권등기명령 관할법원은 의정부지방법원 고양지원입니다.

신청 절차입니다.

• 신청서 작성 + 임대차계약서, 내용증명 사본, 등기부등본 첨부
• 법원 접수 후 약 2~3주 내에 등기 완료
• 등기부에서 임차권등기 확인 후 이사

임차권등기가 설정되면 집주인은 새 임차인을 구하기 어렵고, 은행 대출도 어려워집니다. 이것 자체가 임대인에 대한 압박 수단이 됩니다.

4. 전세보증금 반환소송 + 형사고소 검토

보증금이 돌아오지 않으면 소송을 제기합니다.

고양시 소재 부동산의 관할법원은 의정부지방법원 고양지원입니다.

민사소송: 보증금 반환청구

소장 접수 후 약 3~4개월 내에 판결을 받습니다. 판결에는 보증금 원금과 지연손해금이 포함됩니다.

• 지연손해금: 소장 송달 전 연 5%, 소장 송달 후 연 12%
• 보증금 3억 원 기준, 소장 송달 후 매달 약 300만 원 이자

형사고소: 사기죄

임대인이 처음부터 반환 의사나 능력 없이 계약한 경우, 사기죄로 형사고소를 할 수 있습니다.

형사고소가 가능한 경우입니다.

• 계약 당시 이미 깡통전세 상태였는데 이를 숨긴 경우
• 이중계약(같은 물건에 동시 전세 계약)을 한 경우
• 무자본 갭투자로 여러 채를 보유하며 보증금으로 대출을 돌려막은 경우
• 허위 서류(위조 등기부 등)를 사용한 경우

형사 사건이 진행되면 임대인은 처벌(징역, 벌금)을 피하기 위해 민사 합의를 요청하는 경우가 많습니다.

저희 사무소의 사례에서, 형사고소와 민사소송을 병행하여 보증금 전액에 위자료 300만 원까지 받아낸 경우가 있습니다. 합의 시에는 반드시 공증을 받고, 입금 확인 후 고소를 취하하는 순서를 지켜야 합니다.

민사소송과 형사고소는 별개의 절차이므로 동시에 진행할 수 있습니다. 어떤 전략이 유리한지는 등기부 상태, 임대인의 재산 상황, 사기의 고의성 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

5. 강제집행으로 실제 회수

민사 승소 판결을 받은 후에도 임대인이 갚지 않으면 강제집행에 들어갑니다.

통장압류

임대인 명의 은행 계좌를 압류합니다. 급여통장이 잡히면 생활에 직접적 영향을 주므로 합의가 빨라집니다.

부동산 강제경매

해당 전세집이나 임대인 소유 다른 부동산에 경매를 신청합니다. 대항력 있는 임차인은 경매에서 선순위로 배당받습니다.

선순위 세금(국세·지방세)의 법정기일이 임차인의 대항력 취득일보다 앞서면, 해당 세금이 먼저 배당됩니다. 따라서 등기부의 세금 압류 금액을 미리 파악해야 경매 후 실제 수령 금액을 예측할 수 있습니다.

재산조회 + 재산명시

법원을 통해 임대인의 전체 재산(예금, 부동산, 자동차, 보험 등)을 조회합니다. 재산명시기일에 임대인이 출석하지 않으면 감치(구금) 명령이 가능하므로, 추가적인 압박이 됩니다.

전세사기 피해자 결정 신청

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라, 전세사기 피해자로 결정되면 다음 지원을 받을 수 있습니다.

• LH(한국토지주택공사) 우선매수권: 경매에서 LH가 낙찰받아 피해자에게 임대
• 전세보증금 반환 소송 법률 지원
• 긴급 주거 지원

피해자 결정은 관할 지방자치단체에 신청합니다. 고양시의 경우 고양시청 주택과에서 접수합니다.

다만 피해자 결정 요건이 까다로우므로, 모든 전세 분쟁이 이 법의 적용을 받는 것은 아닙니다.

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• 등기부에 가압류, 압류, 근저당이 생겼다
• 같은 건물의 다른 세대도 보증금을 못 받고 있다
• 임대인이 여러 채를 가진 갭투자자다
• 전세사기 의심 상황이다

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