등기부등본 보는 법 — 갑구·을구·표제부 완전 해석 가이드

등기부등본, 왜 직접 봐야 하나요

전세 계약에서 등기부등본은 해당 부동산의 “신분증”입니다. 누가 소유자인지, 빚이 얼마나 걸려 있는지, 압류나 가처분이 있는지 모든 정보가 담겨 있습니다.

중개사가 보여주는 등기부등본은 발급일이 며칠 전일 수 있습니다. 그 사이에 근저당이 추가되거나 소유권이 변경될 수 있으므로, 본인이 직접 인터넷등기소에서 당일 발급해야 합니다. 비용은 1,000원입니다.

등기부등본 구조

등기부등본은 크게 3개 부분으로 나뉩니다.

표제부: 부동산 기본 정보

주의: 건축물대장과 등기부등본의 용도가 다를 수 있습니다. 불법 용도변경된 건물은 보증보험 가입이 불가능하고, 경매 시 불이익이 있습니다.

갑구: 소유권 관련 사항

갑구에는 소유권의 변동 이력이 기재됩니다.

반드시 확인할 항목:

1. 현재 소유자: 가장 마지막 “소유권이전” 항목의 소유자가 현재 소유자
2. 가압류: 채권자가 소유자의 재산 처분을 막기 위해 설정. 있으면 위험 신호
3. 가처분: 소유권 분쟁 중. 있으면 계약하면 안 됨
4. 압류: 세금 체납 등으로 국가가 설정. 있으면 매우 위험
5. 신탁: “신탁”이 기재되어 있으면 신탁회사가 처분권자. 임대인이 소유자여도 처분 권한이 없을 수 있음
6. 경매개시결정: 이미 경매 진행 중. 절대 계약하면 안 됨

을구: 소유권 외의 권리

을구에는 근저당, 전세권 등이 기재됩니다.

반드시 확인할 항목:

1. 근저당권: 은행 등 채권자가 설정. 채권최고액이 핵심 (실제 대출금의 120~130%)
2. 전세권: 이전 임차인의 전세권 등기. 아직 말소되지 않았으면 확인 필요
3. 지상권: 토지와 건물 소유자가 다른 경우 설정
4. 근저당권 말소: “(말소)”라고 표시된 근저당은 이미 해제된 것이므로 안전

위험 신호 체크리스트

등기부등본에서 다음 항목이 보이면 계약을 재고해야 합니다.

안전한 등기부등본이란

다음 조건을 모두 충족하면 비교적 안전합니다.

1. 갑구에 소유자 1명, 가압류·가처분·압류·신탁 없음
2. 을구에 근저당이 있어도 채권최고액 + 보증금 < 시세의 70%
3. 소유권 이전이 최근 1~2개월 내가 아님
4. 건물 용도가 “주거용”

실전 해석 예시

사례 A — 안전
– 갑구: 소유권이전 2020년, 이후 변동 없음
– 을구: 근저당 채권최고액 1.2억 원 (시세 4억, 보증금 1.5억 → 합계 2.7억 = 시세의 67.5%)

사례 B — 위험
– 갑구: 소유권이전 2026년 1월 (최근), 가압류 2건
– 을구: 근저당 채권최고액 2.5억 원 (시세 3억, 보증금 1억 → 합계 3.5억 = 시세의 116%)

사례 B는 전형적인 깡통전세 + 채무 문제가 있는 물건입니다. 계약하면 안 됩니다.

등기부등본 해석이 어려우면

등기부등본의 법률 용어와 구조가 익숙하지 않다면, 계약 전에 전문 변호사에게 등기부등본 검토를 의뢰하는 것이 안전합니다. 수천만 원의 보증금을 지키는 데 드는 비용으로는 가장 효율적인 투자입니다.