집 매매와 동시에 진행된 전세계약, 전세사기 고소와 기존 임대인에게 보증금 반환소송이 가능한지?
핵심 키워드: 전세사기, 매매와 동시진행, 승계거부
1. 전세계약과 집 매매 동시진행의 위험성
상담할 때 아주 많이 보게 되는 케이스 중 하나입니다만,
전세계약을 체결할 때 중개사나 임대인을 통해
"이 집은 전세계약뿐 아니라 매매도 동시에 진행되고 있어서 곧 매매될 수가 있습니다.“
라는 말을 듣게 될 때가 있습니다.
급하게 집을 구해야 하는 임차인들은 집 상태나 위치 등 다른 조건이 마음에 든다면 별다른 의심 없이 계약을 체결하는 경우가 많습니다.
하지만 전세계약과 매매가 동시에 진행되면서, 기존 임대인과 새로 매수해 오는 임대인이 임차인의 보증금을 이용해 사실상 '깡통전세' 형태로 주택을 거래한다면 이는 전세사기로 될 가능성이 있는 경우이기도 합니다.
매매와 전세가격이 비슷한 빌라나 오피스텔에서는 이러한 전세사기 위험이 더욱 크다고 할 수 있습니다.
2. 기존 임대인에게 보증금 반환책임을 물을 수 있는지
이와 같은 경우, 보증금을 돌려받기 위한 중요한 방법 중 하나로 생각해 볼 수 있는 것이 기존 임대인에게 ‘승계거부’를 통해 소송을 제기하는 것입니다.
대법원 판례에 의하여 인정되는 것으로서, 임차인이 소유자 변경사실을 알게 된 후 일정기간 내에 승계를 거부하면 기존 임대인이 보증금 반환책임을 지게 되는 것입니다.
단지 계약서상 '소유자 변경 가능성'이라는 문구나 특약이 있다고 해서 자동으로 보증금 반환책임을 승계했다는 의미가 아니고,
임차인이 실제로 소유권 변경사실을 명확히 인지한 시점에서 지체없이 이의를 제기하는 이상, 기존 임대인에게 책임을 물을 수 있는 길이 열리는 것입니다.
3. 실제 성공사례로 보는 전세사기 승계거부 소송
저희가 수임했던 사례를 살펴보겠습니다.
의뢰인은 전세계약 만기 직전에야 등기부등본을 통해 소유자가 변경된 사실을 알게 되었습니다.
기존 임대인은 경제력이 있어 보였으나, 변경된 새 임대인은 사실상 신원이 불분명하고 재정 상태가 불투명한 사람이었습니다.
의뢰인은 기존 임대인이 소유권 변경사실을 고지하지 않았다는 점을 들어 즉시 승계거부 소송을 제기하였습니다.
이 과정에서 중요한 것은 임차인이 소유자 변경사실을 실제로 언제 알게 되었는지입니다.
위 사례의 경우 임차인이 전세계약 만료 시점에서 처음 인지했다는 점이 증명될 수 있었기에 승계거부가 가능했고, 재판에서 임차인은 승소판결을 받을 수 있었습니다.
4. 소송 전 임대인의 재산 보전처분
다만 기존 임대인을 상대로 소송을 하더라도, 상대가 재산을 숨기거나 처분하면 실제 보증금을 회수하기 어렵습니다.
따라서 승계거부 소송을 생각한다면 소송 전에 기존 임대인 소유의 알고 있는 재산이 있을 경우, 필요에 따라 가압류와 같은 보전처분을 선행해야 할 수도 있습니다.
보증금 반환 승소판결 이후 실제로 반환이 되지 않는 경우 기존 임대인의 재산에 경매를 통해 보증금을 확보하게 되는 것입니다.
5. 기존 임대인이 항소할 경우의 주의사항
기존 임대인은 보증금 반환책임을 피하고자 변호사를 선임해서든 직접 하든 간에 어떻게든 항소를 제기할 가능성이 있습니다.
그러나 기존의 증거자료들과 명확한 법적 근거가 존재하는 경우라면, 추가로 이를 깰 만한 증거 없이 항소심에서 결과가 바뀌기는 어렵습니다.
오히려 임대인은 항소심 동안 지연기간이 더 지나가게 되므로 결과적으로 더 많은 손실을 입을 수 있어 항소하는 것이 전략적으로 현명한 방법이 되지는 못합니다.
6. 늦지 않게 대응을 하는 것이 최선
매매와 전세가 동시에 진행되는 상황에서 전세사기를 피하기 위한 가장 확실한 방어책은 소유권 변경 여부에 대한 명확한 고지를 요구하고 이를 계약서에 명시적으로 기재하는 것입니다.
전세사기를 당했다고 의심되는 경우라면, 즉시 전문가와 상담하여 소유자 변경의 사실과 그에 따른 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다.
구체적인 상담을 원하시거나 이와 관련하여 궁금한 사항이 있다면 아래의 연락처로 상담을 요청해 주시면 상담해 드리겠습니다.
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