빌라·오피스텔 전세사기 및 깡통전세, 소송부터 경매까지

빌라·오피스텔 전세사기 및 깡통전세, 소송부터 경매까지

핵심 키워드: 빌라 전세사기, 깡통전세, 경매, 소송

1. 전세사기의 주요 원인과 유형

주로 빌라와 오피스텔에서 전세사기가 빈번하게 발생하는 가장 큰 이유는 매매가와 전세가의 차이가 거의 없기 때문입니다.

즉, 이러한 구조로 되어 있는 주택이라면, 임대인 입장에서 볼 때

전세보증금으로 이미 받아놓은 금액이 매매가와 차이가 없으니,

여차하면 자신의 소유권을 포기한다고 해서 자신에게 별다른 손해가 나지 않는다는 거죠.

여기까지 이해할 수 있으시죠?

역으로 말하자면, 이렇게 전세가와 매매가가 동일하다시피 한 구조에서는 그 구조상 전세사기가 발생하기가 아주 쉽다고 볼 수가 있는 것입니다.

신축 오피스텔이나 빌라의 경우 분양이 원활하지 않은 경우가 많죠.

바로 이럴 때 임차인인 세입자를 끼고 바지명의인에게 부동산을 매매하는 방식이 자주 사용되는 것입니다.

소유 명의변경의 대가로 몇백만 원의 수수료를 준다고 하죠.

바지명의인은 바로 그 몇백만 원의 수수료를 받으려고 자기 명의로 이전하는 것이니, 정상적인 거래가 아닐뿐더러 수중에 제대로 된 재산을 가지고 있을 리 만무하겠죠.

이 경우 기존 임대인은 이 바지명의인에게 보증금 반환의무를 떠넘기고 자신은 자취를 감추는 것이고요.

❖ 전세사기의 전형적인 형태

전세계약 후 집주인 변경과 국세 체납에 관련된 법률관계

• 계약서 작성 후 전입신고와 확정일자를 받기 전에 집주인이 바뀌는 경우가 있습니다.

• 부동산 중개업자로부터 "집주인이 변경될 수 있다"는 말을 들었을 수도 있으나, 실제론 사기인 것이죠.

• 계약 당시의 원래 집주인은 세금체납 문제가 없었지만, 전입신고와 확정일자 전에 바뀐 새로운 집주인이 세금 체납자인 경우라면 그 집주인의 체납세금이 내 보증금보다 우선하게 됩니다.

이 경우 그 체납세금액이 고액일 경우 감당할 수 없는 큰 문제로 비화되는 것입니다.

• 전입신고와 확정일자를 받은 이후로 소유자가 변경되었다면 임차인의 보증금이 우선하게 됩니다.

전세계약 후 입주 전에 압류 또는 가압류 발생

• 임차인이 입주하기 전에 근저당이 설정되거나, 전입신고 전에 압류 또는 가압류가 발생하는 사례도 종종 발생하는 경우입니다

• 다행히 아직 잔금을 치르기 전이라면 우선 계약금을 바로 돌려받지 못하더라도 결단코 잔금을 절대 지급하지 않는 것이 현명합니다.

2. 전세사기 발생 시 법적 대응방법

• 전세계약 후 전입신고 전에 임대인 변경된 경우

• 변경된 새로운 임대인과 별도 계약이 없었다면 기존 집주인을 상대로 소송이 가능합니다.

• 전입신고 후 임대인이 변경되었다면 변경된 사실을 알고 나서 지체없이 승계거부 소송을 제기하는 것이 가능합니다.

• 전세계약 후 입주 전에 전세집에 가압류 또는 압류가 발생한 경우

• 다행히 잔금 지급 전에 알았다면 잔금을 절대 지급하지 않아야겠습니다.

• 더 큰 손해를 줄이는 것이 중요하다고 보는 것입니다

• 전세만기가 6개월 이내인 경우라면?

• 만기 2개월 전까지 계약 갱신거절 통지를 해야 합니다.

• 만기에 보증금 반환이 실제로 거의 불가능한 경우이므로 곧바로 계약해지를 통보하고 소송을 진행하는 것이 좋습니다.

• 전세만기가 6개월 이상 남았다면?

• 임대사업자가 국세 체납사실을 고지하지 않았다면, 고지의무 위반을 이유로 계약해지를 진행할 수 있습니다.

• 이 경우에는 만기가 1년 이상 남아있는 상황이라고 해도 소송이 가능하겠죠.

3. 소송 진행 후 경매 절차

전세사기 피해자가 보증금을 돌려받으려면 소송 후 강제집행 절차를 진행해야 합니다.

• 소송절차

• 임대인을 상대로 임대차보증금 반환소송을 진행하여 승소판결을 받는 것입니다.

• 소송에서 승소한다고 해도 임대인이 돈을 들고 와서 순순히 주지 않을 가능성이 크죠.

• 따라서 소송 이후 강제집행 절차를 진행해야 합니다.

• 경매 절차

• 경매를 통해 낙찰이 이루어지면 후순위 권리는 자동으로 말소됩니다.

• 임차인이 직접 낙찰받을 경우에는 매각대금과 배당금으로 받을 보증금을 상계처리하는 것이 가능하므로 추가비용이 들지는 않게 할 수 있습니다.

• 총 4회 매각절차가 진행된다고 보면 되는데, 그 회차에 유찰될 경우 다음 회차에 20% 감액 후 재경매가 진행됩니다.

• 변호사비용 및 소송비용 예시

• 전세보증금 2억 기준 소송 및 경매진행까지 변호사비용:

사안에 따라 440만 ~ 550만 원

• 법원 인지대: 769,500 원

• 송달료 : 78,000 원

• 경매 예납금: 200만~300만 원 (제3자 낙찰 시 전액 반환)

• 소송 및 경매 소요기간

• 소송: 약 4~6개월 소요

• 경매 진행 후 매각기일까지 약 4~7개월 추가 소요

• 소송부터 경매 완료까지 1년 정도 예상하시라고 말씀드립니다.

4. 전세사기 피해자들을 위한 법률 조언

✔️ 반드시 소송과 경매를 한 곳에서 동시에 진행할 수 있는 법무법인을 선택할 것

✔️ 변호사 비용이 너무 싸거나 비싼 곳은 피할 것

✔️ 형사고소도 병행 가능하지만, 민사소송이 우선

5. 법률 상담 및 예약 안내

✅ 법무법인 위치: 서울 서초 교대역 1번출구

✅ 상담예약 필수 (무료상담 제공)

✅ 문자로 상담예약 가능, 방문상담은 예약 필수

전세사기 피해는 조기에 법적 대응을 시작해야 피해를 최소화할 수 있습니다.

변호사와 상담 후 빠르게 소송 및 경매절차를 진행하는 것이 중요합니다.

상담이 필요한 경우 연락주시면 됩니다.