세입자를 구해서 나가라는 임대인에게 갱신거절과 계약해지 통지
핵심 키워드: 전세 갱신거절, 계약해지 통지, 보증금 반환소송
1. 전세계약 만료와 집주인의 비협조적 태도
최근 상담을 하고 저희 법무법인에 사건을 의뢰하신 의뢰인의 사례를 소개합니다.
4년 전 경기도에 전세로 입주했던 의뢰인은 당시 5억 원이 넘는 시세의 오피스텔을 전세 보증금 3억 원에 계약했습니다.
당시 전세 물량이 귀해서 주변의 전세보증금 시세가 더 높았기 때문에, 그것만 해도 너무 좋은 기회로 얻게 된 거라고 생각하고 보증금 반환에 대한 걱정은 전혀 없었습니다.
그러나 그 후로 우리가 잘 알고 있는 바와 같이, 부동산 시장이 급격히 냉각되면서 의뢰인의 상황도 예상치 못한 방향으로 흘러갔습니다.
급기야 오피스텔의 현재 시세가 보증금인 3억 원 아래로 하락하면서 전세가도 2억 원 남짓 수준으로 내려간 상황이 된 거죠.
계약 만기를 3개월 앞두고 있음에도 60대 은퇴자인 임대인은 연락을 피하고 있으며,
임대인은 현실적인 시세대로의 전세가로 낮추는 것을 거부하고 기존 보증금 수준에서만 새 세입자를 구하도록 고집하고 있다고 합니다.
2. 갱신거절과 계약해지 통지의 필요성
의뢰인은 몇 달 전부터 부동산 중개업소를 통해 전세계약 종료의사를 밝혔으며, 공식적으로 갱신거절통지를 하고 보증금 반환을 요구하는 내용증명도 보냈다고 합니다.
그러나 임대인은 이를 고의로 수령하지 않았고, 문자와 전화 연락마저도 회피하고 있는 상태입니다.
법적으로 임차인이 계약 만기 2개월 전까지 갱신거절을 통지하면, 임대인은 전세계약 만료 시점에 보증금 반환의무를 부담하게 됩니다.
통지는 내용증명, 문자, 카카오톡, 통화(녹취 필요) 등 다양한 방법으로 할 수 있으며, 중요한 것은 상대방이 확인할 수 있는 상태에 놓이는 것입니다.
계약서에 기재되어 있는 임대인의 연락처로 임차인이 적법한 통지절차를 거쳤다면, 법적으로 효력이 인정되는 것이 원칙입니다.
3. 보증금 반환소송과 법적 대응방안
이처럼 임대인이 비협조적으로 나오고 계속해서 보증금 반환을 거부하는 경우, 법적 절차를 고려해 보아야 합니다.
현실적으로 볼 때 임대인이 보증금 반환을 미루는 이유는 간단합니다.
임대인으로서의 입장만 보자면 굳이 급하게 반환해야 할 현실적인 필요(?)가 없기 때문입니다.
전세가를 현 시세에 맞게 내리는 것은 자신한테 손해라고 생각하는 거죠.
자기 돈이 아닌 임차인의 돈인데도,
당연히 만기에 맞추어 돌려줘야 하는 것이 백번 천번 마땅한 일임에도,
자신은 조금도 손해를 볼 마음이 없는 것입니다.
또 세입자가 실제로 소송을 진행하기는 극히 어려울 것이라고 임대인은 생각합니다.
사실 현실적으로 여러 장벽이 있죠.
분쟁을 두려워하고 피하고 싶어 하는 심리적인 장벽,
나중에 청구할 수는 있다고 하더라도 일단 임차인이 우선 비용을 지불해야 하니 비용적인 장벽,
평생 소송이라고는 해 보지 못했는데 하는 법적인 장벽 등등
그러나 이러한 장벽을 깨고 과감히 뛰어넘어 신뢰할 수 있는 법률전문가를 통하여 소송을 제기하는 순간부터 임대인은 언제 그랬냐는 듯이 태도를 바꾸고 보증금 반환을 신속히 처리하려고 하는 경우가 많습니다.
소송을 제기하는 순간부터 갑을관계가 바뀌게 되는 것이죠.
실제로 임대인이 재산이 있는 사람이라면, 보증금 반환은 물론이고 소송비용과 이사 시 연12%에 달하는 높은 지연이자를 감당할 재간은 존재하지 않습니다.
현실적으로 절대로 버틸 수 없습니다.
실제 소송 진행 시 실무적인 핵심 사항은 다음과 같습니다.
갱신거절 통지를 명확히 했다는 증거 확보 (문자, 카톡, 부동산 확인서 등)
내용증명을 보냈으나 수령을 거부한 경우의 대처 방법
전화통화 내용이 있다면 녹취 확보
부동산 중개인의 증언 활용
임차권등기 비용을 포함한 소송비용은 최종적으로 임대인에게 청구할 수 있습니다.
또한, 이사 시 지연이자(연 12%)를 함께 청구함으로써
보증금 반환을 미루면 미룰수록 임대인에게 더 막대한 부담이 되도록 할 수 있습니다.
소송을 제기하고 나면 이 모든 것들이 임대인에게는 엄청난 압박으로 다가오게 됩니다.
지킬 재산이 있는 임대인이라면 결코 버틸 수가 없는 것이죠.
4. 소송 후 예상되는 결과
소송을 제기하면 법원에서 소장을 임대인에게 송달하며, 이때부터 정상적인 보통의 임대인은 밤잠을 못 잘 정도로 고민에 빠지고, 가능한 한 빠르게 보증금 반환을 고려하게 됩니다.
만약 소송으로 승소판결을 받은 후에도 반환이 이루어지지 않는다면, 경매절차를 포함한 강제집행 절차를 통해 보증금을 최대한 회수할 수 있습니다.
특히 시세가 충분히 받쳐주는 주택(예컨대 아파트)의 경우에는 임대인이 자기 재산을 어떻게든 지키려 하기 때문에 강제경매까지 진행되는 사례는 드물며, 보통 소송을 제기하는 것만으로도 임대인이 태도를 바꾸는 경우가 많습니다.
소송이 끝난 후에는 법원에 소송비용을 임대인에게 청구하는 소송비용액확정청구 절차도 진행할 수 있으며, 이는 저희 법무법인의 경우 추가비용 없이 진행해 드리고 있습니다.
결론적으로, 불필요한 스트레스를 줄이고 신속하고 원활한 해결을 원한다면 법적 대응을 적극 고려하는 것이 좋습니다.
말로 해서 될 일이라면 벌써 해결됐을 일입니다.
5. 보증금 반환문제는 신속한 법적 대응이 해결책
최근 전세계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 점점 증가하고 있으며, 일부 임대인은 임차인에게 새 세입자를 구하라는 등의 부당한 요구를 하기도 합니다.
그러나 법적으로 임대인은 세입자가 구해지든 안 구해지든 간에 계약 만료 시 보증금을 임차인에게 반환할 법적 의무가 있으며, 이를 이행하지 않으면 소송을 통해 강제할 수 있는 것입니다.
위에서 살펴본 저희 의뢰인의 사례에서처럼, 임대인이 연락을 피하거나 갱신거절통지를 무시하는 경우라도, 임차인이 적법한 절차를 밟는다면 법적 효력은 발생합니다.
보증금 반환이 지연될 경우에는 주저하지 말고 소송을 포함한 법적 대응절차를 신속히 진행하는 것이 최선의 해결책이며, 소송을 제기하는 것만으로도 많은 경우 임대인의 태도가 바뀌게 됩니다.
보증금 반환문제로 어려움을 겪고 있다면, 우선 시일을 끌며 회피하고 볼 것이 아니라 즉각적인 법적 조치를 적극적으로 고려할 필요가 있는 것입니다.
“일찍 대처할수록 결과가 좋습니다!”
수많은 사건을 처리한 경험에서 자신있게 드릴 수 있는 말씀입니다.
상담이 필요한 경우에는 아래의 연락처로 연락하시면 됩니다.
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