송파구 부동산 변호사, 깡통전세에서 보증금 안전하게 돌려받는 법

송파구 잠실, 문정동, 가락동, 방이동, 오금동 일대에서 전세로 거주하시는 분들 중 보증금 반환을 걱정하는 분이 늘고 있습니다.

특히 최근 빌라와 다세대주택의 매매가가 하락하면서, 전세가가 매매가에 근접하거나 심지어 역전되는 ‘깡통전세’와 ‘역전세’ 상황이 발생하고 있습니다.

깡통전세란 전세보증금이 집값(매매가)에서 선순위 채권(근저당 등)을 빼고 남은 금액보다 많은 상태를 말합니다. 쉽게 말해, 집을 팔아도 보증금을 전부 돌려줄 수 없는 상태입니다.

이 글에서는 깡통전세 상황에서 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 구체적인 방법을 안내합니다.

깡통전세인지 어떻게 확인하나

현재 살고 있는 집이 깡통전세인지 확인하려면, 등기부등본의 을구(근저당, 가압류 등)를 확인해야 합니다.

확인 방법은 다음과 같습니다.

• 매매시세 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산 등에서 같은 단지·같은 면적의 최근 매매가를 확인합니다.

• 선순위 채권 합계 계산: 등기부등본 을구에 있는 근저당 채권최고액, 가압류 청구금액 등을 모두 더합니다.

• 비교: 매매시세에서 선순위 채권 합계를 뺀 금액이 내 전세보증금보다 적으면 깡통전세입니다.

예를 들어, 송파구 소재 빌라의 매매시세가 3억 원이고, 선순위 근저당 채권최고액이 2억 원이면, 남는 금액은 1억 원입니다. 내 전세보증금이 1억 5천만 원이라면, 경매로 갔을 때 5천만 원을 돌려받지 못할 수 있는 구조입니다.

깡통전세에서 보증금을 지키는 3가지 전략

깡통전세라고 해서 보증금을 전혀 돌려받을 수 없는 것은 아닙니다. 상황에 따라 다른 전략이 필요합니다.

전략 1: 임대인의 다른 재산에서 회수

해당 전세집의 가치가 보증금보다 낮더라도, 임대인이 다른 재산(다른 부동산, 예금, 급여 등)을 보유하고 있다면 그쪽에서 회수할 수 있습니다.

소송 승소 후 재산조회를 통해 임대인의 전체 재산을 파악하고, 통장압류, 급여압류, 다른 부동산 경매 등을 진행합니다.

실제 사례에서 임대인 통장에서 약 7,500만 원을 먼저 압류 회수하고, 나머지를 경매로 받아 전액 회수한 경우가 있습니다.

전략 2: 경매 배당에서 최대한 확보

대항력이 있는 임차인(전입신고 + 확정일자)은 경매에서 선순위로 배당받을 수 있습니다. 핵심은 대항력 취득 시점이 선순위 근저당보다 빠른지 여부입니다.

• 선순위 임차인: 근저당보다 먼저 전입신고 + 확정일자를 받았다면, 근저당 채권자보다 먼저 배당받습니다.

• 후순위 임차인: 근저당 이후에 입주했다면, 근저당 채권자가 먼저 배당받고 남은 금액에서 받습니다.

선순위인지 후순위인지에 따라 경매 전략이 완전히 달라지므로, 반드시 권리 분석을 먼저 해야 합니다.

전략 3: 형사고소 병행으로 합의 유도

임대인이 처음부터 보증금 반환 의사 없이 전세 계약을 했다면, 사기죄로 형사고소를 할 수 있습니다.

형사 사건이 진행되면 임대인은 처벌을 피하기 위해 민사 합의를 요청하는 경우가 많습니다. 보증금 전액에 위자료까지 받아낸 사례도 있습니다.

다만 형사고소는 ‘사기의 고의’를 입증해야 하므로, 단순한 보증금 미반환과는 구별됩니다. 임대인이 계약 당시부터 반환 능력이 없었거나, 이중계약을 했거나, 허위 정보를 제공한 경우에 해당합니다.

절차별 타임라인

깡통전세 상황에서의 전형적인 진행 순서와 소요 기간입니다.

• 등기부 분석 + 권리순위 확인: 1~3일
• 내용증명 발송: 1주
• 임차권등기명령 신청 ~ 완료: 2~3주
• 소송 제기 ~ 판결: 3~4개월
• 통장압류 집행: 판결 후 1~2주
• 경매 신청 ~ 배당: 6~8개월 (통장압류와 병행 시 단축 가능)

송파구 소재 부동산의 관할법원은 서울동부지방법원입니다.

HUG 전세보증보험이 있다면

HUG(주택도시보증공사) 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면, 보증 사고 발생 시 HUG에서 보증금을 대신 지급합니다.

하지만 HUG가 이행을 거절하는 경우도 있습니다. 주요 거절 사유는 다음과 같습니다.

• 보증 가입 시 고지 의무 위반 (허위 정보 제공)
• 임대인의 동의 없는 계약 변경
• 정해진 절차를 따르지 않은 경우

HUG 이행거절을 받았다면, HUG를 상대로 소송을 하거나, 별도로 임대인을 상대로 보증금 반환소송을 진행해야 합니다.

저희 사무소 상담 통계를 보면, 전세보증금 상담 중 약 10%가 HUG 관련 문의입니다.

지연이자도 받을 수 있습니다

소송을 하면 보증금 원금 외에 지연손해금을 함께 청구합니다.

• 이사일(동시이행 해소일)부터 소장 송달 전까지: 연 5%
• 소장 송달 후부터 갚는 날까지: 연 12%

보증금 3억 원 기준으로, 소장 송달 후 연 12%를 적용하면 매달 약 300만 원의 이자가 발생합니다. 6개월이면 1,800만 원입니다.

지연이자는 소송을 하지 않으면 받을 수 없습니다. 기다리는 것은 돈을 잃는 것과 같습니다.

이런 상황이라면 바로 상담하세요

• 전세가와 매매가가 비슷하거나 역전되었다
• 등기부에 근저당, 가압류가 여러 건 있다
• 집주인이 보증금 반환을 차일피일 미룬다
• 같은 건물의 다른 임차인도 보증금을 못 받고 있다
• HUG 보증보험에서 이행거절을 받았다
• 이사 날짜는 정해졌는데 보증금 반환 약속이 없다

깡통전세, 포기하지 마세요. 방법이 있습니다

법무법인 김앤파트너스 서울사무소
네이버 예약 상담: https://naver.me/GhSvLK1J