수원 부동산 변호사, 전세금 반환소송 비용과 절차 실전 안내

전세 만기가 지났는데 보증금을 돌려받지 못하고 계신가요.

수원시 영통구, 권선구, 장안구, 팔달구 일대에서 전세로 거주하시는 분들의 상담이 꾸준히 이어지고 있습니다. 특히 영통, 매탄동, 권선동, 인계동 빌라·다세대에서 보증금 반환 문제가 집중됩니다.

“소송을 해야 하는 건 알겠는데, 비용이 얼마나 드는지, 절차가 어떻게 되는지 모르겠다”는 질문을 가장 많이 받습니다.

이 글에서는 수원 지역 전세보증금 반환소송의 비용 구조와 절차를 구체적으로 안내합니다.

전세보증금 반환소송, 비용은 얼마나 드나

소송 비용은 크게 세 가지로 나뉩니다.

인지대 + 송달료

법원에 소장을 제출할 때 납부하는 비용입니다. 보증금 액수에 따라 달라집니다.

• 보증금 1억 원: 인지대 약 45만 원
• 보증금 2억 원: 인지대 약 80만 원
• 보증금 3억 원: 인지대 약 115만 원
• 송달료: 약 5~10만 원

인지대는 소송 종료 후 소송비용확정신청을 통해 상대방(임대인)에게 청구할 수 있습니다.

변호사 비용

변호사 착수금과 성공보수로 구성됩니다. 법무법인마다 다르지만, 전세보증금 반환소송은 비교적 정형화된 사건이므로 비용 예측이 가능합니다.

변호사 비용 역시 소송비용확정신청을 통해 일부를 상대방에게 청구할 수 있습니다.

강제집행 비용

판결 후 통장압류, 경매 등 집행 절차에 추가 비용이 발생합니다. 다만 이 비용도 최종적으로 임대인에게 청구 가능합니다.

핵심은, 소송 비용 대부분이 회수 가능하다는 점입니다. 그리고 소송을 하면 보증금 원금 외에 연 5~12%의 지연손해금까지 받을 수 있으므로, 비용 대비 실익이 있습니다.

소송 전에 반드시 해야 할 일

소송에 들어가기 전에 두 가지를 먼저 처리해야 합니다.

내용증명 발송

임대인에게 보증금 반환을 공식 요구합니다. 갱신거절 의사와 반환 기한을 명시하고, 미반환 시 법적 조치를 예고합니다. 우체국 내용증명으로 보내면 법적 증거가 됩니다.

임차권등기명령 신청

이사를 나가야 하는 상황이라면 필수입니다. 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 등기 완료까지 약 2~3주 소요되며, 등기 완료 전에 이사하면 안 됩니다.

수원시 소재 부동산의 임차권등기명령 관할법원은 수원지방법원입니다.

소송 절차 단계별 안내

1단계: 소장 제출

관할법원에 소장을 접수합니다. 수원시 소재 부동산은 수원지방법원 관할입니다.

소장에는 임대차계약서 사본, 내용증명 사본, 등기부등본, 전입세대확인서 등을 첨부합니다.

2단계: 변론기일

소장 접수 후 약 1~2개월 후에 첫 변론기일이 잡힙니다. 전세보증금 반환소송은 비교적 쟁점이 단순하여, 1~2회 변론으로 마무리되는 경우가 많습니다.

임대인이 연락두절이면 공시송달을 신청하여 재판을 진행할 수 있습니다.

3단계: 판결 선고

소장 접수로부터 보통 3~4개월 내에 판결이 선고됩니다. 전세보증금 반환소송에서 임차인이 패소하는 경우는 극히 드뭅니다. 계약서와 전입신고 사실이 확인되면, 대부분 임차인 승소 판결이 나옵니다.

판결에 포함되는 금액은 다음과 같습니다.

• 보증금 원금 전액
• 지연손해금: 이사일(또는 만기일)로부터 소장 송달 전 연 5%, 소장 송달 후 연 12%
• 보증금 2억 원 기준, 소장 송달 후 매달 약 200만 원의 이자
• 6개월 지연 시 약 1,200만 원의 추가 수익

4단계: 강제집행

임대인이 판결에도 불구하고 보증금을 갚지 않으면, 강제집행으로 실제 회수에 나섭니다.

• 통장압류: 임대인 명의 은행 계좌 압류. 급여통장이 잡히면 빠른 합의 가능
• 부동산 경매: 해당 전세집 또는 임대인 소유 다른 부동산에 경매 신청
• 재산조회: 법원을 통해 임대인의 재산 목록 조회

실무에서는 통장압류와 경매를 병행하는 것이 가장 효과적입니다. 통장에서 일부를 먼저 회수하면 경매에서 받아야 할 금액이 줄어들어 절차가 유리해집니다.

수원 지역 실전 사례

저희 사무소에서 수원 지역 전세보증금 사건을 다수 처리했습니다.

사례 하나는, 영통구 소재 빌라에서 보증금 2억 6천만 원을 돌려받지 못한 사건입니다. 임대인이 갭투자를 하다 연락이 두절되었고, 등기부에 새로운 가압류까지 생긴 상태였습니다.

소송을 제기하여 약 4개월 만에 승소 판결을 받았습니다. 이후 임대인의 신용을 조사해 보니 은행 계좌에 잔고가 있는 것이 확인되어, 3개 은행에 채권압류를 신청했습니다. 통장에서 약 7,500만 원을 먼저 회수하고, 남은 금액에 대해 경매를 진행하여 최종적으로 전액을 돌려받았습니다.

다른 사례에서는 통장압류로 약 6,000만 원을 추심한 후, 임대인이 합의를 요청해 와서 1억 원 선지급 + 나머지 분할 약정으로 총 5억 원 전액을 회수한 경우도 있습니다.

핵심은, 소송만 하면 되는 것이 아니라 판결 후 집행까지 한 번에 설계해야 한다는 것입니다.

비용 대비 실익 정리

보증금 2억 원 사건을 기준으로 정리하면 이렇습니다.

• 소송 비용(인지대+송달료): 약 85~90만 원 (상대방 청구 가능)
• 받을 수 있는 지연이자: 6개월 기준 약 1,200만 원(연 12% 적용)
• 소송비용확정신청으로 변호사 비용 일부 환수 가능

소송을 하지 않고 기다리면, 보증금 원금만 돌려받거나 아예 못 받을 수 있습니다. 소송을 하면 원금 + 지연이자 + 소송비용까지 돌려받을 수 있습니다.

지금 이 상황이라면

• 전세 만기가 지났는데 보증금을 못 받고 있다
• 집주인이 “조금만 기다려 달라”고만 한다
• 등기부에 새로운 권리(근저당, 가압류 등)가 생겼다
• 이사는 나가야 하는데 임차권등기를 아직 안 했다
• 소송 비용이 부담되어 망설이고 있다

위 상황 중 하나라도 해당되면 빠른 상담이 필요합니다. 시간이 지날수록 다른 채권자가 먼저 움직여 회수 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.

전세보증금, 소송부터 집행까지 한 번에

법무법인 김앤파트너스 서울사무소
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