전세집주인변경 승계 거부할 수 있을까

전세사기에서 임차인 모르게 변경된 임대인의 매매계약 승계거부

핵심 키워드: 전세계약 승계거부, 전세사기, 보증금 반환소송

1. 임차인 보호를 위한 법규정을 악용한 전세사기의 문제

상담하다 보면, 임차인이 모르고 있는 사이에 소유자인 임대인이 변경되는 경우가 의외로 대단히 많습니다.

이러한 경우에도 기존 임대인의 보증금 반환채무가 새 임대인에게 자동으로 승계되는 것이 원칙입니다.

임차인을 보호하려는 목적에서 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 내용입니다.

그러나 이렇게 임차인 보호를 위해 만들어놓은 내용이 최근 전세사기 조직에 의해 악용되는 사례들이 폭발적으로 늘어나면서 수많은 임차인이 피해를 입고 있는 현실입니다.

이른바 빌라라고 불리는 다세대 주택의 경우, 매매가와 전세가의 차이가 크지 않아 전세제도를 악용한 사기가 더욱 수월하게 이루어집니다.

특히 신축 빌라의 경우 거래가 원활하지 않기 때문에 전세를 끼고 집을 매매하는 방식이 사기 수법으로 많이 악용되고 있습니다.

2. 전세사기의 구조: 중간 브로커의 개입

건축주의 전세 유도 및 브로커 개입
빌라 건물의 건축주는 건물을 분양, 즉 매도한 대금으로 건축 비용을 회수하고 더 나아가 투자이익을 실현하기를 원합니다.
하지만 신축 빌라의 경우는 매매 수요가 적어서 매도에 어려움을 겪게 되기 십상이죠.

바로 이 때 브로커가 등장하여 건축주에게 시세보다 높은 가격으로 매도해 주는 대가로 잉여 차액을 요구합니다.

건축주로서는 잘 안 팔려서 골치 아픈 주택을 팔아주겠다고 하는 데다가, 그것도 원 시세보다 높은 가격으로 팔아서 그 차액 범위에서만 수수료를 달라고 하니 싫어할 이유가 없겠죠.

과장된 전세 시세로 임차인 유인
이제 브로커가 분양대행을 맡아 실제 매매시세보다 높은 금액으로 전세를 내놓고, 한편으로는 부동산 중개업소들에 몇 배씩의 과도한 중개수수료를 약속합니다.
부동산 중개업자는 높은 중개수수료를 받을 욕심에 다른 매물은 뒷전으로 하고 최우선적으로 추천하며 소개하는 식으로 임차인을 유도하여 해당 전세계약을 성사시킵니다.
바지명의인 등장 – 보증금 반환 책임 회피
전세계약 체결 후, 브로커가 건축주로부터 약속한 차액을 받아 그 중 수백만 원 정도를 이른바 바지명의인에게 주는 대가로 소유명의를 넘깁니다.
기존 건축주는 재산이 있는 사람이기가 쉽지만, 매도하고 떠났으니 보증금 반환의무에서 벗어나고 새 소유자가 그 보증금 반환의무를 자동승계하는 것으로 됩니다.
그러나 새 소유자인 바지명의인은 공통적으로 경제적 능력이 없는 사람이며, 실무에서는 집을 소유하기에는 터무니없이 나이가 너무 어린 경우도 많이 보입니다.

이렇게 새로운 소유자가 실질이 없는 무자력자로서 우선 현금 수백만 원을 받을 욕심에 명의만 빌려준(?) 사람이기 쉬우므로

결과적으로 임차인은 보증금을 돌려받을 수 없게 되는 것입니다.

3. 법적 대응방법: 전세계약 승계거부 소송

전세사기를 당한 임차인이 법적으로 대응할 수 있는 방법으로는 기존 집주인 상대로 하는 승계거부 소송이 있습니다.

전세계약 승계거부 소송

임차인은 승계거부 소송을 제기할 수 있습니다.

법에서는 임대인 자동승계를 규정하고 있지만, 그 보완책으로서 법이 아니라 판례에 의하여 인정되는 제도입니다.

승계거부는 소유권 변경 사실을 안 직후 지체없이 신속하게 진행해야 합니다.
알고 나서 시간이 흐른 후에는 임차인이 승계사실을 인정한 것으로 간주될 수 있으므로 주의하여야 합니다.
유의할 점은 객관적인 소유권 이전등기일이 아니라, 임차인이 소유자의 변경사실을 인지한 날짜로부터 지체없이 소송을 제기해야 한다는 것입니다.

그러한 사실에 대한 증거자료를 구비해 둘 필요가 있겠죠.

승계거부가 실익이 있으려면

기존 집주인에게 재산이 확실히 있어야 합니다.

기존 소유자가 재산이 없는 경우라면 소송을 제기하여 승소하였다고 해도 실제로 받아낼 수 있는 재산이 없을 것입니다.

소송을 제기하여 승소판결을 받기 전에는 재산상황을 열람할 수 있는 자격이 주어지지 않는 관계로,

계약서 등에 기재되어 있는 기존 임대인의 주소들에 대한 등기부등본을 열람해 보는 등으로 재산상황을 가늠해 보는 방법을 이용하게 됩니다.

경매 낙찰자 상대 보증금 승소판결문 — 실제 승소판결문 — 경매 낙찰자 상대 보증금 전액 회수

4. 실질적인 해결 방법: 강제경매 절차

위와 같은 승계거부를 통한 기존 임대인 상대의 소송은, 재산 보유 여부를 확실히 알 수 없는 경우라면 사실상 위험부담이 큽니다.

이러한 경우 현실적으로 해 볼 수 있는 유력한 법적 대응책은, 변경된 현 소유자를 상대로 하는 보증금 반환소송을 진행하는 것입니다.

이 경우 임차인으로서는 최소한 살고 있는 전세집만큼은 확보해 두고 있는 셈이니까요.

현 소유자에 대한 승소 후 강제경매 신청

승소 후에도 새로운 집주인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임대인 재산조회를 거쳐 다른 재산에 대한 집행을 최대한 시도해 보고, 최후의 수단으로 전세집에 대한 강제경매를 신청할 수 있습니다.

전입신고 및 확정일자를 1순위로 받아둔 경우, 임차인은 자신의 전세보증금 전액을 반환받을 때까지는 주택을 인도하지 않고 계속해서 거주할 수 있는 권리가 있습니다.
경매절차를 통해 새로운 낙찰자가 있다면, 다행입니다.

그로부터 내 보증금을 받으면 되니까요.

그러나 1순위 임차인이 존재하고 있는 주택의 경매는 그 임대보증금을 낙찰자가 인수하는 조건으로 낙찰을 받는 것이기 때문에, 현 매매시세보다 임차인의 보증금이 크거나 비슷하다면 굳이 낙찰을 받으려는 사람이 나타나지 않겠죠.

이와 같은 경우에는 종국적으로 임차인이 낙찰을 받는 수밖에 없겠죠.

이 경우 임차인은 낙찰대금을 별도로 마련하여 납부하지 않아도 됩니다.

반환받아야 하는 전세보증금액으로 상계처리가 가능하기 때문입니다.

즉, 임차인이 입찰 시에는 전세보증금과 경매 매각대금을 상계처리하여 별도의 추가 자금 없이 낙찰받을 수 있게 됩니다.

결과적으로 임차인은 자신의 전세보증금으로 전세집을 소유하게 되는 것입니다.

5. 전세사기 사건에서 주의해야 할 당해세의 문제

최근 뉴스에 등장하는 굵직한 전세사기 사건들은 위에서 설명한 전세사기의 구조와 동일하지만, 그 규모가 엄청나서, 바지명의인 1인이 여러 건축주와 브로커를 끼고 수백 채의 빌라의 소유명의를 모두 다 이전받고, 그 임차인들의 수십억 수백억에 달하는 보증금을 가로채는 방식으로 사기를 저지른 경우들입니다.

이와 같은 경우에는 등기부등본만 보면 겉으로 아무 하자가 없는 1순위를 임차인이 확보했다고 하더라도 바지명의인 1인이 수십억 원의 종부세와 재산세를 체납하는 경우가 많아 절대 주의를 요합니다.

선순위근저당 등이 없어서 안심했다가 실제로는 순위에 무관하게 우선하는 당해세 우선변제 규정으로 인하여 정작 임차인이 배당받을 금액이 없거나 적어질 수가 있기 때문이죠.

빠른 대응이 가장 결과가 좋게 나온다고 말씀드리는 이유가 여기에도 있습니다.

주저하고 결정을 내리지 못하는 동안에도 시간을 흐르고 많은 일들이 일어나기 때문입니다.

이런 경우에는 승계거부 소송을 통해 기존 집주인을 상대로 소송을 제기하는 것이 최선의 방법이 되겠죠.