전세 계약 전 반드시 확인할 20가지 체크리스트

전세 계약, 서명 전에 이것만 확인하세요

전세사기 피해의 대부분은 계약 전 기본적인 확인을 하지 않아 발생합니다. 등기부등본 한 장만 제대로 읽었어도, 보증보험 가입 가능 여부만 확인했어도 피할 수 있었던 경우가 많습니다.

이 글은 전세 계약 전 확인해야 할 20가지 핵심 항목을 순서대로 정리한 체크리스트입니다. 하나라도 빠뜨리면 수천만 원의 보증금이 위험해질 수 있습니다.

계약 전 확인 (1~8번)

1. 등기부등본 직접 발급

인터넷등기소에서 직접 발급하세요. 중개사가 보여주는 것만 보면 안 됩니다. 계약 당일 기준 최신 등기부를 확인해야 합니다. 비용은 1,000원입니다.

2. 갑구 — 소유자 확인

등기부등본 갑구에서 현재 소유자가 임대차 계약서의 임대인과 동일인인지 확인합니다. 이름과 주민등록번호(앞자리)를 대조하세요.

주의할 점:
– “신탁” 등기가 있으면 신탁회사가 실질적 처분권자 → 계약 전 신탁원부 확인 필수
– 소유권 이전 등기가 최근 1~2개월 내라면 → 갭투자 가능성 확인

3. 을구 — 근저당·전세권 확인

을구에 설정된 근저당권 채권최고액을 확인합니다.

안전 기준: 근저당 + 내 보증금 합계가 시세의 70% 이하

예시: 시세 3억 원, 근저당 1억 원이면 → 보증금은 최대 1.1억 원까지가 안전 범위

4. 건축물대장 확인

불법 용도변경, 위반건축물 여부를 확인합니다. 근린생활시설을 주거로 임대하는 경우 보증보험 가입이 불가능합니다.

5. 시세 확인

국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산, 네이버 부동산에서 동일 단지/동일 면적의 전세 실거래가를 확인합니다. 시세보다 현저히 낮은 보증금은 오히려 위험 신호입니다.

6. 임대인 본인 확인

계약 현장에서 임대인 신분증 원본을 확인하세요. 대리인 계약 시에는 반드시 인감증명서 + 위임장 + 본인 직접 통화를 진행합니다.

7. 중개사 자격 확인

국토교통부 부동산거래관리시스템에서 중개사무소 등록 여부와 중개사 자격을 확인합니다. 미등록 중개나 무자격 중개는 피해 시 보상이 불가능합니다.

8. 전세보증보험 가입 가능 여부

HUG 또는 SGI의 전세보증보험 가입이 가능한 물건인지 사전 확인합니다. 가입이 안 되는 물건이라면 그 이유를 반드시 파악해야 합니다.

계약 시 확인 (9~14번)

9. 계약서 필수 기재사항

• 임대인·임차인 인적사항 (주민등록번호 포함)
• 물건 소재지, 면적
• 보증금과 월세 (있는 경우)
• 임대차 기간
• 계약금·중도금·잔금 지급일

10. 필수 특약 삽입

계약서에 다음 특약을 반드시 포함하세요:

1. “임대인은 계약 기간 중 근저당, 가압류 등 임차인의 보증금 회수에 불리한 담보를 설정하지 않는다.”
2. “잔금일까지 등기부등본 상 권리 변동이 없음을 확인한다.”
3. “계약 종료 시 보증금은 계약 종료일로부터 1개월 이내에 반환한다.”

11. 계약금은 임대인 명의 계좌로

계약금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로 이체합니다. 중개사 계좌나 제3자 계좌로 보내면 안 됩니다.

12. 잔금일 당일 등기부등본 재확인

잔금을 치르기 직전에 등기부등본을 다시 발급하여, 계약 후 근저당이나 가압류가 추가로 설정되지 않았는지 확인합니다.

13. 잔금과 열쇠 교환 동시 진행

잔금을 이체한 후 바로 열쇠를 받고 입주합니다. 시차가 발생하면 전입신고 시점이 늦어져 대항력 확보에 공백이 생깁니다.

14. 현금영수증·이체 내역 보관

모든 금전 거래 내역을 보관합니다. 계약금, 중도금, 잔금 이체 확인서를 PDF로 저장하세요.

입주 직후 확인 (15~20번)

15. 전입신고 — 입주 당일

주민센터에서 전입신고를 당일 처리합니다. 전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다. 하루라도 늦추면 안 됩니다.

16. 확정일자 — 전입신고와 동시에

전입신고할 때 임대차 계약서에 확정일자를 함께 받습니다. 확정일자가 있어야 경매 시 우선변제권이 생깁니다. 비용은 600원입니다.

17. 전세보증보험 가입

전입신고 + 확정일자 완료 후 HUG 또는 SGI 보증보험에 가입합니다. 보증보험에 가입하면 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 보증기관에서 먼저 지급합니다.

18. 우편물 수령 확인

전입신고 후 관공서 우편물이 정상 수령되는지 확인합니다. 우편물이 안 오면 전입 처리에 문제가 있을 수 있습니다.

19. 하자 점검 및 사진 촬영

입주 직후 벽, 바닥, 수도, 전기, 보일러 등의 상태를 사진과 동영상으로 기록합니다. 퇴거 시 원상복구 분쟁을 예방합니다.

20. 만기 6개월 전 알림 설정

캘린더에 계약 만기 6개월 전 알림을 설정합니다. 갱신 거절 통지 기한을 놓치면 묵시적 갱신이 되어 보증금 반환 시점이 불확실해집니다.

체크리스트 요약표

하나라도 놓치면 위험합니다

전세 계약은 수천만 원에서 수억 원이 걸린 거래입니다. 20가지 항목 중 단 하나라도 빠뜨리면 보증금 전액을 잃을 수 있습니다.

특히 등기부등본 해석이나 보증보험 가입 가능 여부 판단이 어렵다면, 계약 전에 전문 변호사의 검토를 받는 것이 가장 확실한 보호 방법입니다.