전세금반환소송 절차 경매 신청까지 알려드려요
이미지 19 키워드 8전세금 반환소송 및 경매까지 전과정 절차 안내
핵심 키워드: 전세금 반환, 소송절차, 경매 신청
서론
임대인으로부터 전세금을 반환받지 못하게 되는 문제가,
세입자에게 얼마나 큰 고통을 안겨주는지.
겪어보지 않은 사람은 결코 모릅니다.
현대사회에서 내가 받아야 할 돈을 받지 못했을 때에는 소송이 유일한 방법이 됩니다.
그러나, 단순히 소송만으로는 문제를 해결하기 어려운 경우가 더 많습니다.
패소했다고 해서 그때까지 안 주고 버티던 임대인이 그제서야 순순히 보증금을 가지고 나타나지는 않기 때문입니다.
법원에서 임차인의 손을 들어주며, 보증금을 지급하라는 승소판결을 내려준다 하더라도
임대인이 이를 무시하고 저속한 말로, 배째라는 식으로 나오는 경우에는,
받을 돈이 어디선가 뚝딱 하고 갑자기 나타나지는 않는단 말이죠.
엄연히 자기 돈도 아닌 남의 돈을 안 주고 떼어먹으려는 나쁜 인간이니 감옥에 보내고 싶은 마음이야 굴뚝같지만, 그럴 수도 없죠.
보증금 반환소송은 사기죄를 다투는 형사사건이 아니고, 돈을 받아내고자 하는 민사사건이기 때문입니다.
따라서 소송뿐 아니라 소송 이후의 집행절차, 그중에서도 특히 경매절차까지도 염두에 둔 철저한 준비가 필요한 것입니다.
이번 글에서는 전세금 반환소송을 준비하는 단계부터 소송 진행과정과 그 이후의 집행절차를, 경매 신청 시 주의해야 할 점을 포함하여 단계별로 상세히 알아보기로 하겠습니다.
목차
1. 전세금 반환소송 전 확인사항
2. 소송에서 대항력 있는 세입자의 조건
3. 갱신거절 통지와 계약 해지
4. 임대인의 재산 파악 방법
5. 소송 및 경매를 포함한 절차 결정
6. 경매 후에도 미수금이 남는 경우
7. 경매 신청 후 임차인의 주의사항
1. 전세금 반환소송 전 확인사항
1-1. 전세 만기 여부 확인
임대인은 전세 만기가 도래해야만 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.
따라서 소송을 시작하기 전에 전세계약의 만기 여부를 반드시 확인해야 합니다.
1-2. 만기 전 소송이 필요한지 여부와 가능한지 여부
임대인의 재산상황이 악화되었거나 압류나 가압류 내지 후순위로라도 근저당 등의 권리가 걸려 있다면, 아직 만기가 도래하지는 않았더라도 만기에 임대인이 보증금을 반환하기 곤란한 상황이 될 것임이 불을 보듯 뻔하죠.
만기 전에도 소송을 시작할 수 있습니다.
특히 전세 만기가 6개월 이내로 남았다면 소송의 필요성을 적극적으로 검토해봐야 할 시기라고 할 수 있습니다.
만기 전에 소송을 제기할 경우 부담할 수 있게 되는 유일한 리스크라면,
설마 하다가 소송이 실제로 들어오니,
임대인이 겁먹고 만기에 맞추어 보증금을 모두 돌려주는 경우입니다.
사실 너무나 좋은 일이죠.
만기에 맞추어 일찍 돌려받게 되니까요.
다만, 이럴 경우에는 만기에 맞춰 보증금을 돌려주는 것이어서 계약의 내용을 지킨 것이 되므로, 소송비용을 임대인에게 물릴 수가 없게 된다는 게 문제가 될 수 있는 거죠.
그러나, 소송을 실제로 제기하지 않았다면 보증금을 결코 제대로 돌려받지 못했을 것입니다.
말로 해서 될 것 같았으면 진작에 돌려주겠죠.
소송비용까지도 임대인에게 다 물릴 수 있다는 것은 일종의 보너스 개념으로 생각해두면 좋습니다.
내 소중한 보증금을 온전히 돌려받는 것이 무엇보다도 가장 중요한 일이고,
적절히 소송을 진행하여 잘 돌려받게 됐는데,
‘생각지도 않게 소송비용까지도 청구할 수 있다니 보너스까지 받은 느낌이네?’
정도로 생각하는 것이 바람직한 생각이라는 거죠.
참고로 저희 법무법인은 소송비용액확정청구 역시 추가비용 없이 해드리고 있을 뿐만 아니라, 소송비용액 인정 역시 법으로 규정되어 있는 법정한도액의 범위 내에서는 100% 최대한도로 인정받게 해드리고 있습니다.
실력뿐 아니라 비용 면에서도 저희 법무법인만큼 투명하게 처리하고 운영하는 곳을 찾아보기 어려우실 겁니다.
자부하고 있습니다.
2. 소송에서 대항력 있는 세입자의 조건
2-1. 전입신고와 확정일자 부여
대항력을 인정받기 위해서는 전입신고를 하여야 하고,
우선변제권을 위해서는 확정일자가 필수입니다.
주민등록표 초본을 발급받으면 전입신고일자를 확인할 수 있습니다.
확정일자는 보통 계약서에 찍혀 있거나 온라인으로 하는 경우도 최근엔 늘고 있죠.
이러한 선결사항들에 문제가 있지는 않은지의 여부를 최우선적으로 점검해 보아야 합니다.
2-2. 선순위 권리 여부 확인
임차인의 권리는 자신보다 앞서는 선순위 권리들(근저당, 압류, 가압류 등)이 없는 경우에 보장되는 것입니다.
이를 위해서는 전입신고를 완료했다고 해서, 마음 놓고 있을 수만은 없습니다.
전입신고일 다음 날에 확인차 등기부등본을 열람해 보는 것이 필요합니다.
나의 전입신고일과 같은 날짜까지 위 선순위 권리들이 확실히 없다는 것을 확인하고 집주인의 부채 상태를 수시로 파악하는 것이 중요합니다.
대항력이 있는 1순위의 세입자라면 집주인이 변경되더라도 현재의 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있는 것은 물론이고, 자신의 보증금 전부를 반환받기 전까지는 살고 있는 집의 인도를 거부할 수 있는 권리가 있습니다.
3. 갱신거절 통지와 계약 해지
주택임대차 계약은 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않는 경우에는 현재의 계약내용과 같은 조건으로 자동으로 연장되는 것으로 되어 있습니다.
따라서 이를 방지하기 위하여서는 내용증명, 문자, 카카오톡 등으로 갱신거절 의사를 명확히 전달하고 증거를 확보해두어야 하는 것입니다.
4. 임대인의 재산 파악 방법
정확한 임대인의 재산상황은 소송을 제기하여 승소판결을 받은 후에나 알아볼 수 있는 자격이 부여됩니다.
그 이전에는 임대차 계약서나 등기부등본에 명시되어 있는 임대인 주소의 등기부등본을 열람하는 방법으로 그 주소가 임대인 소유인지를 확인해 보는, 제한된 범위에서만 임대인의 재산 상태를 가늠해 보는 수밖에 없습니다.
계약서나 등기부등본의 임대인 주소가 변경되거나 처음부터 가짜였다면?
필요시 내용증명을 발송하여 반송된 내용증명을 가지고, 동사무소에서 임대인의 현재 주민등록표 초본을 발급받는 방법이 있습니다.
거기 나타나 있는 현재의 주소로 임대인의 주소지 부동산의 소유 여부를 파악해 보는 것입니다.
소위 깡통전세일 경우
전세 시세와 매매 시세의 차이를 조사해 손해를 최소화할 방법을 찾아야 합니다.
근처 부동산 중개업소들을 통해 현재의 시세를 파악하여, 경매 절차까지도 염두에 두고 준비하는 것이 필요합니다.
5. 소송 및 경매를 포함한 절차 결정
소송 후에도 보증금을 반환받지 못하는 경우는 대단히 흔합니다.
승소 이후에 집행절차 특히 경매를 통해 해결해야 할 가능성이 큽니다.
그러므로 애초의 시작단계부터 소송과 집행절차, 경매를 아우르는 모든 서비스를 제공하는 법무법인에 의뢰하는 것이 중요합니다.
소송만 하고 나서 승소판결 받았다고 그 이후의 절차는 새로이 추가비용을 요구하거나
또는 아예 할 줄을 몰라서 다른 곳에 맡기라고 하는 법률사무소들에 의뢰를 하고 나서
뒤늦게 땅을 치고 후회를 하시는 경우를 실제로 많이 봅니다.
또, 저희 법무법인으로 찾아오신 의뢰인 분들 중 소송만 해준다는 변호사에게
승소판결을 받아줬다고 성공보수 약정을 해두어서
그 몇 %의 액수가 몇백만 원에서 몇천만 원까지도 되는 경우를 맞닥뜨리고는
뒤늦게 기가 막혀 하시는 분들도 제법 많습니다.
돈은 돈대로 날리고, 집행절차는 안 해주니 집행을 의뢰할 수 있는 다른 곳을 찾아 헤매야 하는 것이죠.
승소했다고 그때까지 안 돌려주던 임대인이 갑자기 개과천선하여 돈을 싸들고 와서 돌려주지는 않습니다.
따라서 승소판결 이후 그를 집행권원으로 하여 강제집행 절차를 곧바로 이어서 해야 하는 것입니다.
임대인의 재산조회 결과 신용이 양호하여 거래은행의 통장을 압류하여 바로 추심하는 방법이 상당히 효과적인 회수방법 중 하나입니다.
또, 다른 소유 부동산이 있다면 잔존가치가 있는지를 분석하여 가치가 있는 경우 그 다른 부동산에의 강제집행을 통해서 보증금을 회수할 수도 있습니다.
한편 임대인의 재산조회 결과 이미 임대인이 가진 재산이 없는 상태라면,
살고 있는 주택을 경매신청하는 방법으로 전세보증금을 회수하게 됩니다.
전세집의 현재 매매시세가 임차보증금보다 높은 금액을 형성하는 경우에는 경매를 통해 제3자가 낙찰을 받고 보증금을 배당받는 방법으로 회수할 수 있을 것입니다.
그렇지 않은 이른바 깡통전세의 경우에는 현실적으로 임차인 본인이 낙찰하여 인수하는 방법을 이용하게 됩니다.
이 경우 결국 세입자가 전세보증금 대신 전세집을 소유하게 되는 것이죠.
이 집을 다시 전세를 주거나 나중에 부동산 가격이 오를 때 매매를 하는 식으로 최종적으로 자신의 보증금을 회수하게 되는 것입니다.
6. 경매 후에도 미수금이 남는 경우
6-1. 대항력 있는 임차인
앞서 본 바와 같이, 경매 낙찰자가 보증금을 반환하지 않을 경우 주택 인도를 거부할 수 있습니다.
다만, 임차인 본인이 경매에서 주택을 낙찰받는 경우에는 혼동으로 소멸되는 결과 더이상의 보증금 청구는 원칙적으로 곤란합니다.
따라서 저희 법무법인의 경우 ‘최후의 방법’으로 임차인 본인이 낙찰을 받는 방법으로 전략을 수립하여 진행하는 것입니다.
6-2. 대항력 없는 임차인
경매절차에서 배당받지 못한 남은 보증금을 회수하기 위하여 임대인을 상대로 추가로 집행 절차를 진행할 수 있습니다.
이 역시 임대인의 다른 재산이 있을 때에 의미가 있겠죠.
7. 경매 신청 후 임차인의 주의사항
7-1. 권리신고 및 배당요구
경매개시결정으로 시작되는 경매절차에서 임차인은 권리신고서에 자신의 전세보증금과 확정일자, 전입신고일자 등을 적어 경매법원에 제출하게 됩니다.
7-2. 경매절차의 진행
실제 경매는 보통 총 4회까지 진행이 되는데,
유찰될 때마다 원래 예정가액의 20%씩 차감되어
한 달 가량의 기간을 두고
다음 기일에 새로이 다시 시작됩니다.
7-3. 경매 진행상황 확인
대법원 경매정보 사이트에서 사건번호를 통해 진행상황을 확인할 수 있습니다.
경매 응찰을 위해서는 경매에서 결정된 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 준비해야 합니다.
임차인 본인이 낙찰받는 경우에는 낙찰대금을 별도로 준비해야 할 것은 없고, 임차인이 못 받은 보증금으로 매각대금을 상계처리하게 되니 그 점은 걱정하지 않으셔도 됩니다.
소송을 제기하여 승소판결을 받기까지 4~5개월이 걸리고, 그 이후 집행절차에서 경매에 걸리는 기간이 6개월 이상 걸린다고 보면 됩니다.
즉, 임대인이 계속 버텨서 소송 이후 경매까지도 필요한 경우라면 1년을 보는 싸움입니다.
그래서 일찍 시작할수록 결과가 좋다고 하는 것입니다.
이 모든 과정을 믿을 수 있는 실력 있는 곳에 맡겨야 할 이유가 되기도 합니다.
결론
전세보증금 반환소송은 단순히 법원의 판결로 끝나는 일이 아닙니다.
추후의 경매절차까지도 염두에 두고 미리부터 철저히 준비해야만 보증금을 최대한 안전하게 돌려받을 수 있게 되는 것입니다.
소송부터 집행, 경매에 이르기까지 모든 과정을 명확히 안내하고 맡아서 문제없이 척척 처리해 낼 수 있는 실력 있는 법무법인을 통해 문제를 해결하시길 바랍니다.
문의가 필요하다면 언제든 상담 요청을 남겨주세요.
전세보증금, 돌려받을 수 있습니다
대표변호사가 직접 상담하고, 소송부터 강제집행까지 책임집니다.