전세사기 관련 형사고소와
부동산중개업소 상대 손해배상청구의
변호사 선임 대응방법
핵심 키워드: 전세사기, 형사고소, 변호사 선임
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목차
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(글이 긴 경우 목차를 삽입하는 것이 좋겠어요.)
1. 전세사기, 어떻게 발생하는가?
전세집을 구하는 과정을 보면,
전세 매물이 턱없이 부족한 현실 속에서
매물이 마음에 들지 않아 마음 한 구석에 불안한 마음을 가지면서도,
임대인과 공인중개사의 말을 믿고 덜컥 계약을 하게 되는 경우가 많습니다.
보증보험(HUG) 가입이 확실히 되는 경우라면 그나마 비교적 안전하다고 볼 수 있다지만,
집주인과 공인중개사의 말을 믿고
특히, 매매가와 전세가 차이가 거의 없는 이른바 ‘깡통전세’를 계약했다가 피해를 보는 수가 많습니다.
이러한 깡통전세는 전형적으로 전세사기가 잘 일어나는 주요 발생유형 중 하나입니다.
이런 식으로 전세사기를 당했다면 어떻게 대응해야 할까요?
2. 전세계약 후 집주인이 변경되었다면?
상담하다 보면 전세계약 이후 얼마 지나지 않아 집주인이 바뀐 경우가 아주 흔합니다.
그리고 그 후로 세금체납으로 인한 압류 내지 다른 채권자로부터의 가압류가 들어오고, 추가로 대출을 받아 근저당이 추가설정되는 순서로 대체로 비슷한 과정들을 겪게 됩니다.
이러한 경우에는 일단 나의 소중한 보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 높은 것으로 볼 수 있다는 거죠.
상황에 따라 다음과 같은 방법으로 대응해야 합니다.
승계거부란?
주택임대차보호법상, 소유자가 변경되더라도 원칙적으로 새로이 변경된 임대인이 전세보증금 반환채무를 그대로 승계하게 됩니다.
하지만 집주인이 바뀌었더라도, 임차인이 이 사실을 알게 된 시점부터 지체없이 승계를 거부할 수도 있습니다.
실제로 바뀐 시점이 아니라 임차인이 알게 된 때로부터 시작되는 것인데,
알게 된 시점에 대한 다툼을 예방하기 위해서라도 살고 있는 집의 등기부등본을 주기적으로 확인하고 증거를 확보하는 것이 필요합니다.
3. 임차인의 대항력 여부 확인
전입신고 및 확정일자를 기준으로 본인이 선순위 임차인인지 확인해야 합니다.
이를 위해 다음을 확인하세요.
- 주민등록 초본 열람:
전입신고일자 및 확정일자를 확인합니다.
- 등기부등본 열람:
근저당, 압류 내지 가압류 여부와 선후 순서를 확인합니다.
전입신고일 다음 날부터 대항력이 발생하기 때문에,
전입신고일과 동일한 날짜에 근저당, 압류 내지 가압류가 설정되었다면 대항력이 없는 것으로 된다는 점을 유의하여서 확인해 보아야 합니다.
4. 세금체납으로 인한 압류의 경우 주의할 점
체납으로 세무서에서 압류가 들어온 경우, 조금 어렵지만 ‘당해세’와 ‘법정기일’ 개념을 이해해야 합니다.
이해하기 쉽게 설명드려 보죠.
- 당해세: 해당 부동산에 대한 세금 즉, 재산세와 종합부동산세를 의미하는 것으로 보면 이해가 쉬울 것입니다.
이러한 종류의 세금은 경매절차에서 순위와 무관하게 다른 권리보다 우선 배당됩니다.
예를 들어보죠.
임차인이 2023년 3월에 전세계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 받아서 선순위근저당도 없는 1순위 권리자라고 해 봅시다.
그럼에도 불구하고 경매절차에서는 그보다 일자가 늦은, 해당 부동산에 대한 2023년, 2024년과 2025년의 재산세나 종부세가 우선하여 배당된다는 말입니다.
이해가 되시겠죠?
- 법정기일: 위의 예에서 당해세가 아닌 경우에도,
아직 등기부등본상 압류가 들어오지는 않았지만,
전입신고 및 확정일자에 앞서 이미 발생해 있는 각종 세금들이 있는 경우에는
역시 우선하는 권리로 되는데, 이것을 법정기일이 앞서는 것이라고 개념 짓습니다.
즉, 현재 등기부등본에 압류가 없다고 안심할 것이 아니고, 이른바 법정기일이 앞서는 국세가 존재하면 그것이 더 우선권을 가질 수 있으므로 주의해야 한다는 것입니다.
5. 전세사기로 형사고소가 가능할까?
전세사기로 인해 보증금을 돌려받지 못한 경우, 사실관계와 증거자료에 따라 실제 사기죄로 고소할 수 있는 경우가 있습니다.
보통 따로 비용이 들지 않기 때문에 경찰서에 고소 고발을 하는 수가 많습니다만, 사실 경찰에 사기죄 수사를 의뢰하여 원하는 결과를 받아내기는 대단히 어려운 것이 현실입니다.
정말 사기죄 성립이 가능한 경우로 판단되고, 사기죄 고소의 의지가 충만하다면 법무법인의 조력을 받는 것이 좋습니다.
사기죄 성립 유형
저희 법무법인이 실제로 담당하여 처리한 케이스 중에서 몇 가지 유형을 들어보면,
근저당을 해지해 주겠다고 약속하고는 실제로는 해지하지 않은 채로 보증금만 받아 챙긴 케이스
보증금을 상회하는 고액의 국세체납 사실을 숨기고 전세계약을 체결하여 보증금을 받아 챙긴 케이스
이 경우는 앞서 살펴본 바와 같이 아직 등기부등본에 압류등기가 되지 않은 상태를 이용한 것으로 볼 수 있겠습니다.
사기죄가 인정되면 집주인에게 형사처벌이 내려지게 되므로,
보증금반환 민사소송과 병행하면 엄청난 압박수단이 되어서 보증금의 반환 가능성이 획기적으로 높아진다고 볼 수 있는 것입니다.
6. 공인중개사를 상대로 손해배상 청구가 가능할까?
상담을 하다 보면, 의외로 이러한 중개사 관련 사건들이 많습니다.
부동산 계약 당시 설명 고지 의무를 위반하여 잘못된 정보로 중개한 것이라면 전액은 아니더라도 일정부분 손해배상을 청구할 수 있습니다.
명확한 증거가 있어서 실제로 중개사고가 인정되면, 보통의 경우 조정절차를 거쳐 공인중개사협회의 손해배상을 일부 받을 수 있는 경우가 있습니다.
실제로 저희 법무법인에서 이러한 수많은 경우를 처리하고 있습니다.
7. 변호사 선임 시 주의할 점
상담을 진행하다 보면, 다른 법률사무소 또는 법무법인에 의뢰했다가 저희 법무법인을 다시 찾아오시는 경우들이 많습니다.
이러한 경우에 공통적으로 지니고 있는 현상현태들이,
불필요하게 높은 변호사 선임비용을 책정했거나,
성공보수 약정을 해놓은 경우가 아주 많다는 것입니다.
승소판결을 받아주는 것으로 의뢰 임무를 마쳤다고 하는 법률사무소들도 많습니다.
그러나 소송에서 승소하더라도 돈이 어디서 뚝 떨어지는 것이 아닙니다.
승소판결 이후에 이어지는 강제집행 절차를 진행할 수 있어야 실질적으로 보증금을 회수할 수 있게 되는 것입니다.
저희 법무법인에서는 보증금 반환소송에서 아주 특별한 예외적인 경우가 아니면 성공보수를 받지 않는 것으로 정하고 있으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
특별히 전문적으로 처리하는 만큼 최저비용선으로 맞춰서 책정한 선임료를 받고, 추후의 소송비용액 확정청구도 역시 무료로 진행해드리고 있습니다.
의뢰 시 절대적으로 고려하여야 할 가장 중요한 점이,
소송뿐 아니라 소송 이후 어떠한 강제집행절차들을 적절하게 거침으로써 나의 소중한 보증금을 최대한 실제로 회수할 수 있으며, 그 집행절차까지도 맡아서 처리해 주는 곳인지 하는 부분입니다.
8. 경매 진행 시 유의해야 할 점
- 선순위 세금 확인:
경매 입찰 전에 반드시 세무서 교부청구 상황을 확인하여 낙찰시 부담해야 하는 선순위 세금액수를 파악해야 혹시라도 발생할 수 있는 불필요한 부담을 피할 수 있습니다.
- 전세보증금과 상계 가능하다는 사실 인지:
임차인이 경매에서 낙찰받을 경우에는, 자신이 반환받아야 할 보증금으로 매각대금을 상계처리할 수 있습니다.따라서 별도로 매각대금을 마련해야 하는 부담은 없다고 보면 됩니다.
9. 소송 및 경매 진행기간은?
소송 기간: 승소판결을 받기까지 대략 4~6개월 가량 소요
경매 진행: 보통 약 6개월 이상 소요
10. 소송비용(변호사비용 포함) 청구 가능할까?
소송이 끝나 승소판결을 받게 되면 변호사비용을 포함한 소송비용을 상대방인 임대인에게 ‘소송비용액확정’ 절차를 거쳐 청구할 수 있습니다.
그래서 임대인이 재산이 있는 경우에는 아무 걱정 안 해도 된다는 것입니다.
그러나 비교적 드문 경우이긴 하지만, 임대인이 예컨대 노숙자처럼 아무런 재산이 없는 빈껍데기인 이른바 바지 명의인이라면 실질적인 회수가 어려울 수도 있겠죠.
11. 전세집 경매 후 잔여 보증금 해결 방법
전세집 경매가 진행된 후에도 못 받은 보증금이 있다면 다음과 같이 처리하게 됩니다.
선순위 임차인이 낙찰받은 경우 : 보증금 반환채무 소멸→ 본인이 소유권을 가지므로 혼동으로 더 이상 반환청구 불가
대항력 없는 세입자라면 임대인을 상대로 추가 청구 가능→ 추가 소송 및 강제집행 절차 진행 가능
12. 전세사기 피해 상담이 필요하다면?
이상 전세사기 및 보증금 반환소송에 관하여 자세히 알아보았습니다.
전세사기 및 보증금 반환소송과 관련하여 도움이 필요하시면 문자 또는 이메일로 자료를 보내주시면 무료 상담을 도와드립니다.
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