전세집 신탁 명의변경으로 신탁 전세사기가 의심스럽다면

전세집 신탁 명의변경으로 신탁 전세사기가 의심스럽다면

핵심 키워드: 신탁 전세사기, 보증금 반환, 신탁회사 책임

1. 신탁 명의이전, 전세사기의 또 다른 수법

일부 다주택 임대사업자들이 대출 목적 또는, 세금 회피를 위한 수단으로 부동산 명의를 신탁회사로 이전하는 사례가 많아지고 있습니다.

겉으로 보기엔 집주인이 바뀐 것처럼 보이는데, 실제로는 이전 임대인이 여전히 임대차 계약을 주도하면서 전세계약을 체결하는 경우가 많습니다.

이처럼 신탁 명의로 전환된 전세주택에서 발생하는 ‘신탁 전세사기’ 문제는, 겉으로 보기에 아무 문제가 없어 보이기 때문에 더욱 조심해야 합니다.

2. 실제 사례로 본 신탁 전세사기 위험성

실제로 전세사기 사례 중에서 심심찮게 볼 수 있는 것처럼,

임대인이 소유한 다수의 전세주택 중 일부를 신탁회사 명의로 돌려놓고도 여전히 기존 임대인 자신이 소유자 즉, 집주인인 것처럼 행세하며 임차인들과 전세계약을 체결하는 것이죠.

이처럼 신탁등기 이후에도 기존 임대인이 계약을 주도한 경우들을 보면,

임차인 입장에서는 소유자 명의를 정확히 확인하여 인지하지 못한 상태에서 사기에 노출되기 쉬운 구조라고 할 수 있습니다.

구분

기존 임대인 명의

신탁회사 명의

계약 상대

임대인 본인

신탁계약의 위임자 (위험)

전세계약 체결

직접 계약 가능

신탁회사 동의 필수

보증금 반환 책임

임대인에게 있음

신탁회사에게 있음 (명의 변경 후)

3. 신탁등기가 되어 있다면 반드시 신탁회사가 계약 당사자인지 확인해야

부동산 등기부등본에서 소유자 명의가 신탁회사로 되어 있다면, 전세계약은 반드시 신탁회사 명의로 진행해야 합니다.

설사 ‘신탁자가 임대차 업무를 전담한다’는 특약이 있다고 하더라도,

임차인이 신탁회사와 직접 계약을 체결하지 않았다면, 신탁회사는 보증금 반환 책임이 없다고 주장할 수 있습니다.

즉, 형식상 대외, 대내적 소유자와의 계약이 아니면 법적 보호를 받기 어려울 수 있다는 것입니다.

이때는 기존 임대인을 상대로 소송해야 하는데, 해당 임대인이 무자력인 경우 보증금 회수는 사실상 불가능해지기 쉬운 것이죠.

4. 보증금 반환소송, 누구를 상대로 해야 하나?

전입신고와 확정일자를 마친 임차인이 전세만기에 보증금을 돌려받지 못한 경우, 소송 대상이 도대체 누구인지 고민될 수 있습니다.

기존 임대인이 계속 관리를 해온 상황이라면 더욱 헷갈릴 수 있습니다.

하지만 핵심은 다음과 같습니다.

• 명의가 신탁회사로 되어 있다면, 신탁회사에게 직접 반환청구 소송을 제기해야 합니다.

• 비록 계약은 기존 임대인과 했더라도, 신탁회사가 실질적 소유자이므로 법적으로 책임을 물을 수 있습니다.

• 신탁계약서(신탁원부)에 기존 임대인이 관리한다고 되어 있어도, 임차인은 그 내부 계약에 구속되지 않습니다.

5. 소송과 강제집행으로 보증금 회수하는 방법

신탁회사를 상대로 보증금반환청구 소송을 진행하여, 신탁회사에게 책임을 인정하도록 하거나 소송 도중 합의에 나서도록 유도합니다.

통상적으로 신탁회사는 자산이 있다고 볼 수 있고, 법적 리스크를 감수하는 것보다는 피해 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 실질적으로 유리하다는 점을 강조하는 것이죠.

만약 판결 이후에도 보증금이 지급되지 않는다면 다음과 같은 절차로 강제집행이 가능합니다.

1. 신탁회사 명의의 계좌 압류

2. 해당 전세집에 대한 경매 신청

3. 이사 시 지연손해금(연 12%) 및 변호사비용까지도 청구 가능

6. 신탁전세사기 예방을 위한 핵심 체크리스트

신탁 명의의 전세주택에 입주하려는 임차인은 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1. 등기부등본상 소유자가 누구인지 확인

2. 신탁원부 열람을 통해 신탁내용 검토

3. 계약 상대방이 신탁회사인지 기존 임대인인지 확인

4. 전입신고 및 확정일자 필수

5. 이상 징후가 있다면 계약 전 전문가 상담 진행

7. 신탁 명의의 집이 오히려 안전할 수 있다?

겉보기엔 신탁 명의로 바뀐 집이 위험해 보일 수 있지만, 실무를 제대로 처리할 줄 아는 법무법인의 입장에서 보면 재산이 없는 바지 임대인보다는 신탁회사가 소유하는 구조가 오히려 보증금 회수에 유리할 수 있습니다.

단, 중요한 전제는 임차인이 신탁회사와 정식으로 계약했을 경우입니다.

그렇지 않고 기존 임대인과 계약했다면, 책임 여부를 둘러싸고 다툼이 벌어질 가능성이 큽니다.

저희 법무법인은 이런 신탁구조에 대한 소송 경험이 풍부하여 다양한 경우에 가장 효과적으로 적절하게 대처할 수 있는 실력과 노하우를 가지고 있습니다.

상담이 필요한 경우 아래로 연락주시면 됩니다.

신탁 명의 전세사기는 겉으로 보기에 눈에 잘 띄지 않기 때문에 더욱 위험할 수 있습니다.

계약 전에 한 번 더 등기부와 신탁원부를 확인하고, 의심스러운 구조라면 전세보증금 반환 소송과 강제집행 경험이 풍부한 법무법인과 상담하여 진행하시는 것이 안전한 보증금 회수를 위한 최선의 대응입니다.