후순위 근저당이나 가압류로 다음 세입자 못 구하는 경우 전세보증금 반환전략
핵심 키워드: 전세보증금 반환, 후순위 근저당, 가압류
1. 후순위 근저당 및 가압류로 새 세입자 구하기 어려운 상황
통상 전세 만기 2~3개월 전부터 임대인은 새로운 임차인을 모집하고, 기존 세입자는 새 세입자가 들어오는 시점에 보증금을 돌려받으며 이사하게 됩니다.
시세가 상대적으로 안정적인 아파트의 경우와 달리, 다세대 또는 다가구 빌라나 오피스텔은 전세보증금이 매매시세와 대비했을 때 높기 때문에 이른바 ‘깡통전세’가 되는 경우가 많습니다.
이때 임대인의 국세 체납으로 인한 압류나 가압류가 겹치면, 새로운 세입자를 찾는 것은 사실상 불가능합니다.
이렇게 되면 보증금 반환 역시 어려워 결국 경매절차로 이어지는 사례가 많습니다.
반면 아파트는 일반적으로 시세가 안정적이라 상황이 다르다고는 하나,
임대인이 전세가를 지나치게 높게 책정하거나 새로운 세입자를 구하려는 의지가 없는 경우에는, 기존 임차인은 보증금을 제때 받지 못하고 이사 자금이 막히는 위험에 직면하게 될 수 있어 큰 곤란을 겪게 됩니다.
2. 전세금 반환 지연 시 청구가능한 항목
만기에도 보증금 반환이 이루어지지 않는다면 임차인은 아래와 같은 법적 권리를 행사할 수 있습니다.
1. 임차권등기 후 지연이자 청구
임차권등기를 마치고 이사를 나가면 소송을 제기한 경우, 그 다음 날부터 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다.
이사를 나가지 않으면 지연이자 청구가 불가능합니다.
2. 변호사비용 청구
소송 진행 중 전세 만기가 도래하거나 이미 지난 경우, 임대인에게 변호사비용을 청구할 수 있습니다.
3. 특별손해배상 청구
전세금을 제때 돌려받지 못해 대출상환 지연이나 고금리 이자 부담이 발생한 경우 이를 손해로 인정받을 수 있습니다.
하지만 이러한 특별손해를 함께 청구하면 소송기간이 상당기간 지연될 수 있고, 배상액도 전부 인정되기 어려워 실제로 크지 않기 때문에 실익을 고려해 합리적으로 판단하는 것이 좋습니다.
3. 전세금 반환 소송 시점 판단
전세 만기 전에 소송을 제기하는 것의 단 한 가지 유일한 단점이라고 하면,
임대인이 실제로 소송이 들어온 것에 겁을 먹고 만기에 정상적으로 보증금을 반환하는 것입니다.
이게 장점이지 왜 단점이냐 하겠지만,
굳이 따지자면 결과적으로 임대인이 계약 내용대로 만기에 약속을 지킨 것이 되어서, 임대인에게 소송비용을 청구할 수가 없다는 사실 때문에 굳이 단점이라고 하는 것입니다.
이익형량을 해서 어떤 것이 더 중요한지를 본인이 판단할 필요가 있겠죠.
한편, 후순위 근저당, 다수의 압류 내지 가압류 등으로 인하여 임대인의 자력 상환이 명백히 불가능한 상황이라면 시간만 낭비하도록 만기까지 기다리지 말고 즉시 소송을 진행하는 것이 절대적으로 유리합니다.
4. 깡통전세의 문제와 경매 절차
이른바 깡통전세는 부동산 시세 하락으로 전세보증금이 집값을 초과하는 상황을 말합니다.
이러한 깡통전세의 경우 집값 하락으로 보증금 전액을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.
임대인의 재산이 없다면 결국 경매를 통해 집을 처분해야 하며, 경매 과정에서 손실을 볼 수 있습니다.
선순위 보증금 인수 조건이 붙은 경매 매물은 입찰 참여자가 거의 없어 매각가가 크게 하락할 수 있기 때문입니다.
5. 시세가 높은 아파트의 강제경매 전략
앞서도 언급한 바와 같이, 시세가 높은 아파트라면 소송 후 강제경매를 통해 보증금을 전액 회수할 가능성이 높습니다.
예를 들어, 전세보증금은 7억인데 매매시세가 10억 이상인 아파트의 경우 임차인이 경매를 신청해 직접 낙찰받으면 보증금을 상계처리한 후 차액만 지불하면 되는 것입니다.
항목
금액 (예시)
전세금
7억 원
집 시세
13억 원
낙찰가
10억 원
추가 부담액
3억 원
이와 같은 방식으로 현재의 매매시세 대비 3억 원 이상 저렴하게 집을 인수하는 기회가 될 수도 있는 것이죠.
경매가 진행되면 후순위 근저당 및 가압류는 모두 말소되니 걱정할 필요가 없습니다.
6. 소송 승소 후 강제집행 절차
소송 승소 후에는 판결문을 근거로 임대인 소유의 다른 부동산, 통장, 급여 등 강제집행 절차를 진행해 보증금 일부라도 조기에 회수할 수 있습니다.
이후의 회수절차에서 대단히 유리하게 작용하게 됩니다.
7. 대항력 포기 조건 경매의 활용
보증금 일부를 이미 상당액 회수한 상황이라면 나머지 잔금을 회수하기 위해 대항력 포기 조건의 경매를 법원에 신청할 수도 있습니다.
이는 임차인이 법원에 자신의 대항력 행사를 하지 않고 포기하겠다는 의사를 밝힘으로써, 저가 매각을 유도해 제3자 낙찰을 가능하게 하는 방식입니다.
최근 HUG(주택도시보증공사)도 보증보험 이행 후 이러한 경매방식을 적극 활용하고 있습니다.
8. 소송 승소보다 중요한 ‘보증금 회수 전략’
전세금반환소송에서 승소 판결을 받는 것보다, 진정한 핵심은 소송 이후 보증금을 실제로 최대한 회수할 수 있는 실행 전략입니다.
가압류, 압류, 강제경매, 재산조사 등 복합적인 집행전략을 종합적으로 활용해야 하며, 이를 체계적으로 진행할 수 있는 실력 있는 법무법인의 조력이 필수적입니다.
상담이 필요한 경우 아래로 연락주시면 됩니다.
전세보증금, 돌려받을 수 있습니다
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