후순위로 근저당이 들어온 경우 전세금 반환문제: 임차인의 대응 방안

후순위로 근저당이 들어온 경우 전세금 반환문제: 임차인의 대응 방안

핵심 키워드: 전세보증금, 후순위 근저당, 경매

1. 후순위 근저당이 임차인에게 미치는 영향

일반적으로 임대인은, 전세 만기 시 새로운 세입자를 구해 그로부터 받는 자금으로 기존 임차인의 보증금을 반환하겠다고 하는 경우가 많습니다.

기존 임차인으로부터 받은 전세보증금은 사실 임대인이 계약 만기까지 잠시 맡아두는 돈일 뿐 임대인의 돈이 아니죠.

엄연히 임차인의 돈입니다.

그런데 상담을 하다 보면, 임대인의 생각은 좀 다른 것 같습니다.

집의 소유자로서 집주인이니, 만기에 맞추어 정확히 돌려주지 않더라도 새로운 세입자를 구할 때까지 당연히(?) 임차인이 기다려줘야 하는 것으로 여기는 경우가 많습니다.

만약 임대인이 은행대출을 받은 돈이라면 어떨까요?

정확히 만기에 맞추어 상환하지 않으면 그 즉시로 법적 조치가 가해지니 무서워하지만,

임차인으로부터 받은 보증금은 그렇지 않다고 생각하는 것이죠.

그러나 사실 임차인의 보증금 역시 은행대출을 받은 경우와 전혀 다를 것이 없습니다.

이자를 돈으로 내는 대신 집을 빌려주는 것 외에는 말이죠.

법적 조치가 필수적으로 따라오느냐 아니면 선택적이냐의 차이는 있을 수 있겠네요.

한편, 임차인이 입주해서 살고 있는데, 후순위 근저당이 들어와 설정되어 있으면 더 이상 새로운 임차인을 구하기 어려워 보증금 반환이 지연될 수 있습니다.

과거에는 집값 상승으로 인해 추가 근저당 설정 후에도 새로운 임차인을 구하기가 수월한 편이어서 그 자금을 받아 기존 임차인의 보증금을 돌려주는 일이 가능했습니다.

이때는 집값이 워낙 오르니 후순위 근저당이 있다고 하더라도 집의 가치가 훨씬 더 커 오히려 보증금을 더 올려받을 수도 있었죠.

그러나 최근 집값 하락으로 인해 기존 임차인의 보증금과 후순위 근저당을 합하면 매매시세와 차이가 없어지거나 오히려 더 낮아지는 이른바 ‘깡통전세’가 발생하는 사례가 많아졌습니다.

이 경우, 예전과 달라서 후순위 근저당으로 인해 새로운 세입자가 들어오지 않고, 그에 따라 기존 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 되는 일이 계속하여 발생하고 있는 것입니다.

이와 같은 경우에 임차인이 취할 수 있는 대응방안을 살펴보도록 하겠습니다.

2. 임차인의 법적 대응방법

(1) 경매진행 시 배당 우선순위 확인

만약 본인이 선순위 임차인이고 후순위 근저당이 설정된 상태에서 경매가 진행된다면, 전세보증금은 1순위로 변제됩니다.

이후 경매 낙찰가에서 남는 금액이 있다면 후순위 근저당권자에게 배당됩니다.

즉, 본인의 전세보증금이 전액 배당받을 수 있는 수준으로, 다시말해 낙찰가가 임차인의 보증금액보다 여유가 있게 높은 수준이라면 크게 걱정할 필요는 없습니다.

반면에 집값 하락으로 보증금 전액을 회수하기 어렵다면 추가적인 법적 대응이 필요합니다.

(2) 소송을 통한 강제경매 진행

후순위 근저당권자는 선순위 임차인이 존재하고 있다는 것을 아는 상태에서 근저당을 설정하였으므로 자신의 채권을 전액 변제받기 어려운 경우, 즉 매매시세가 선순위 보증금액보다 여유롭게 높은 상황이 아니라면 경매 신청을 굳이 서두르지 않을 가능성이 큽니다.

따라서 이러한 경우에는 임차인이 직접 소송을 제기해 강제경매를 진행하는 수밖에 없습니다.

강제경매 절차

1. 전세금 반환소송 제기: 소송기간은 약 4~6개월 소요

2. 소송에서 승소 후 강제경매 신청: 경매 진행에 약 6개월 이상 추가 소요

3. 결과적으로 배당 완료까지 1년 이상 소요 예상

3. 임대인에게 지연손해금 청구

(1) 지연손해금을 청구할 수 있는 요건

전세보증금 반환과 전세집 인도는 이른바 동시이행 관계입니다.

따라서 임차인이 그 집에 계속 거주하는 동안에는 지연손해금을 청구할 수 없습니다.

그러나 임차권등기를 설정하고 이사를 나간 경우, 소송을 제기하면 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다.

(2) 손해배상 청구의 한계

전세보증금을 제 날짜에 돌려받지 못함으로써, 입주하기로 계약한 새 집의 잔금을 지급하지 못하여 계약이 파기되거나 계약금을 포기할 수밖에 없는 등의 각종 손해들이 발생할 수 있습니다.

이러한 경우의 손해를 특별손해라고 하는데, 별도의 입증없이 당연히 인정되는 통상의 손해와 달라서 모두 인정받기도 어려울 뿐더러 소송기간도 훨씬 더 오래 걸립니다.

이 특별손해에 대한 배상청구보다는 이사 후 당연히 인정되는 연12%의 높은 지연이자를 청구하는 것이 훨씬 더 높은 금액이기도 하고 합리적인 전략이라고 봅니다.

4. 임차인의 적극적인 대응전략

(1) 적시에 소송을 제기

보증금 반환이 어렵다고 판단되는 경우, 늦지 않게 소송을 제기하는 것이 가장 중요하다고 봅니다.

(2) 전세집 경매에 참여 고려

만약 임대인의 재산이 없고 전세금 반환이 어려운 상황이라면, 임차인이 직접 경매에 참여해 전세집을 낙찰받는 이른바 자가낙찰의 방법도 고려해 볼 수 있습니다.

• 전세금 이하로 낙찰되면 추가비용 없이 주택을 인수할 수 있습니다.

• 매각대금과 보증금을 상계처리하여 추가자금의 부담이 없죠.

단, 선순위 근저당이 설정된 경우라면 이 방법은 곤란할 수 있으므로 사전에 등기부등본을 확인해야 합니다.

5. 신속한 대응이 최선의 전략

후순위로 근저당이 설정된 전세집에서 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있다면 최대한 빠르게 법적 대응을 시작해야 합니다.

1. 임차권등기 후 이사 → 연 12% 지연손해금 청구

2. 소송 및 강제경매 진행 → 보증금 회수

3. 경매 낙찰도 고려→ 손실 최소화

전세보증금 반환문제로 어려움을 겪고 있다면 경험이 풍부하고 실력 있는 법률전문가의 도움을 받아 신속히 대응하는 것이 중요합니다.

상담이 필요하시면 언제든지 연락 주시기 바랍니다.